פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 - מה זה אומר בפועל?

במהלך השנים יזם משרד השיכון תכניות שונות לעידוד התחדשות עירונית באזורים ש"הזדקנו", ושהבתים בהם התבלו. מ-1998 הוכרזה תכנית "פינוי בינוי" כמדיניות הרשמית של המשרד במטרה לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, ולשפר את התשתיות באזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית, ולייצר עוד מקומות מגורים.

בפועל, מאז הוכרזה התוכנית יצאו אל הפועל רק 3 פרויקטים: בקריית אונו, בנווה שרת בתל אביב ובנווה מונוסון. מיעוט הפרויקטים של פינוי בינוי נובע בין היתר המורכבות שהכרוכה בתהליך של פינוי תושבים ופיצויים.

ומהי תמ"א 38

תוכנית נוספת שהגה משרד השיכון שעשויה להביא להתחדשות עירונית היא תמ"א 38  - תכנית המתאר הארצית מס 38 – שנועדה להביא לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. התכנית, שאושרה לראשונה בשנים הראשונות של שנות ה-2000 לא יצרה מספיק תמריצים לעידוד יזמים להחיל את הפרויקט המורכב בבניינים הזקוקים לחיזוק. ולכן בחלוף השנים עברה מספר עדכונים שנועדו לעודד את היזמים ואת דיירי הבניינים להתחיל בפרויקט.

ב-2010 אושר העדכון השני לחוק תמ"א 38 שכרך את תכנית פינוי בינוי עם תכנית תמ"א 38. תמ"א 38/2 קבע כי ניתן, במקרים מסוימים, להרוס בניין ישן ולבנות תחתיו בנין חדש וזאת תוך פיצוי הולם של הדיירים על ידי הוספת היתרי בניה כפי שניתן לקבל מכוח תמ"א 38.  לא לחינם זכה התיקון השני לחוק תמ"א 38 – מיני פינוי בינוי או "מסלול עוקף פינוי בינוי.

פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 – תמ"א 38/2 - כל הצדדים מרוויחים

התיקון השני לחוק תמ"א 38 יצר תמריץ משמעותי ליזמים ולדיירים כאחד. היזמים עתידים להרוויח יותר דירות בסוף התהליך ואילו הדיירים יוכלו לא רק לשדרג את דירתם הקיימת אלא אך להרחיבה ולהעלות את שוויה בכ-50 אחוז. לדוגמא, את דירת השלושה חדרים בבניין ישן יוכל הדייר להחליף בשירת חמישה חדרים בבניין חדש עם חניה ומעלית.

זאת ועוד, החוק מבטיח את כיסוי הוצאות שכר הדירה בתקופת הפינוי ואת הוצאות ההובלה בד בבד עם הטלת האחריות לתשלום המיסים והאגרות הכרוכות בעסקה על היזם (כמו מס שבח, היטל השבחה, שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים וכן שכר טרחת עבור חברת פיקוח הבנייה מטעם הדיירים).

מה ההבדל בין פרויקט רגיל של תמ"א 38 לבין פרויקט בתמ"א 38/2?

1. דרישות מוקדמות – בתמ"א הרגילה תנאי הסף לקבלת היתר היא תאריך הקמת הבניין המשותף – לפני 1980, אישור מהנדס כי הבניין אינו עומד בתקן הנדרש וזקוק לחיזוק וכי יש בבניין 2 קומות ושטחו עולה על 400 מ"ר. בתמ"א 38/2 – בנוסף על אלה צריך אישור לכך שמשתלם יותר להרוס ולבנות מחדש מאשר לחזק.
2. זכויות בניה – יזם תמ"א 38 יספק לדייר חיזוק ושיפוץ הבניין והיזם מקבל אישור לבניית 2.5 קומות על הגג.  בתמ"א 38/2 זוכה היזם להיתר בניה של 18 יחידות לפחות ולעיתים ניתן להוסיף קומות בהתאם לתב"א של הבניין.
3. מה מקבלים הדיירים – בתמ"א 38 הרגילה יקבלו הדיירים שיפוץ וחיזוק הבניין ללא עלות, תוספת של כ-25 מ"ר לדירה, מעלית, לפעמים חניה, מרפסת, מחסן. במסגרת פינוי בינוי מכח תמ"א 38/2 יקבלו הדיירים דירה חדשה ומרווחת בבניין מודרני ובטוח. ערך הדירה שלהם גבוה בהרבה.
4. משך ביצוע – בתמ"א 38 הרגילה כחצי שנה עד שנה ותמ"א 38/2 כשנה וחצי-שנתיים מיום קבלת היתר הבניה.

נורות אזהרה

פרויקט שכורך פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מאוד ואסור לדיירים להיות בו שאננים או תמימים. ישנן כמה מהמורות שיצריכו את הדיירים בכל זאת להוציא כסף מכיסם על מנת להבטיח כי התוצאה הסופית לא תגרע מהם את מה שיוכלו להרוויח מהפרויקט.

אחד הטיפים החשובים ביותר שניתן לצייד בהם את הדיירים היא לבחור להם אנשי מקצוע מטעמם שיוכלו לעמוד על המשמר ולהבטיח שמירה על האינטרס שלהם עוד בטרם יציאה לפרויקט:

1. צוות תכנוני מטעמם, המשולם בכספם ואינו תלוי בחסדי היזם - מידע תכנוני מעודכן ומנותח כהכלה ישמש בסיס למשא ומתן שקוף בין הדיירים לקבלן. מידע זה מצוי בדרך כלל רק בידיו של היזם, שאנשיו בקיאים בנעשה בוועדות המקומיות בעירייה. לא יהיה נכון להתבסס רק על המידע שמציג היזם ולכן כדאי יהיה לשכור.
2. ליווי משפטי – על מנת להשיג חוזה הגון ומיטיב עם היזם על הדיירים להצטייד בעורך דין בעל ניסיון עשיר בנבכי חוק תמ"א 38/2 שאותו יממנו מכספם הם. אם היזם יהיה זה שמשלם את שכר טרחתו, יהיה חשש שעורך הדין, התלוי ביזם, לא ישמור כראוי על אינטרס של הדיירים.